中國房市長期低迷或將迎來轉折，供給正在減少

目錄

• 你可能想知道
• 主要議題
• 重點摘要表
• 後續展望……

你可能想知道

• 中國房市展望有哪些變化？為什麼分析師認為房價可能接近底部？
• 主要城市近期的漲勢是否預示著持續復甦，還是主要只是讓原本會晚些時候發生的購屋提前進行？

主要議題

北京——標普全球評級的分析師表示，中國長期的房地產低迷可能正逐步走向轉折點。該公司在週四發布的一份報告中指出，住宅房價可能在2028年第三季觸底。包括北京和上海在內的中國最大城市，最快可能從明年開始復甦。這項預測與2月時有顯著變化，當時標普表示，未售住宅數量龐大，使房市復甦仍遙不可及。

標普全球評級信用分析師、該報告作者Edward Chan表示，這一轉變部分歸因於政府政策的變化。8月，北京宣布對開發商在房屋完工前出售物業實施新限制。一個月後，中國國務院總理李強表示，政府將推出穩定房地產市場的措施。隨後，北京推出房貸利率補貼，對購買價格低於1.5 million yuan ($220,000)、面積小於120 square meters (1291.67 square feet)的住宅之首購族提供補助。

這些措施可能同時影響新屋供給和購屋時機。對未完工物業銷售的限制可能使開發商在承接新案時更加謹慎，而補貼則旨在降低符合資格的首購族借貸成本。Chan週四接受CNBC電話訪問時表示，開發商取得土地時會更加謹慎，可能減少購地並減少開發專案。他說，這可能拖累開發商營收，但也可能有助於處理中國房市的供給過剩問題。

Chan認為，未來一到兩年，供給持續減少可能是支撐房價的主要力量。儘管中國房市已低迷多年，他仍將2026年形容為房地產庫存真正開始去化的第一年。這項區別很重要，因為未售住宅減少可以逐步改善可供房屋與買方需求之間的平衡。如果開發商縮減購地和興建規模，等待出售的房屋存量就較不會被新增住宅推高。

供給過剩的規模相當龐大。Nomura在2023年估計，截至2022年底，中國未完工、已預售住宅的規模約為Country Garden的20倍。Country Garden曾是中國銷售額最高的民營開發商。這項比較說明，市場困境不能只從目前房價來理解：許多建案在完工前就已售出，即使企業面臨財務壓力，買方仍得仰賴開發商完成房屋。

多年來，包括Evergrande在內的開發商高度仰賴在公寓完工前出售。這種做法助長了由債務推動的快速成長循環，但開發商陷入困境時，也讓買方暴露於風險之中。北京附近城市天津一個建案的購屋者先前告訴CNBC，他們買下尚未完工的房屋後，等了好幾年才交屋。這些經歷加深了外界對產業信心的疑慮，也凸顯新建案如何配合實際需求的難題。

標普最新分析也將中國的房市低迷與日本、美國和西班牙近幾十年的房市危機進行比較。報告指出，中國正在採取兩項曾有助於穩定其他市場的措施：減少供給和企業去槓桿化。標普形容，中國供給收縮的時點「遠早於日本房市危機期間，且幅度更大」；日本房市危機期間為1991至2014年。這種比較並不保證結果相同，但為政策制定者和分析師評估中國的調整提供了背景。

房價跌幅提供了另一個比較基準。根據標普報告，中國住宅房價自2021年見頂以來已下跌22%。日本房價在漲幅大得多之後下跌67%，而美國在金融危機相關的低迷期間，住宅房價下跌26%。這些數據涉及不同市場和時期，因此不能據此認定中國將走上相同路徑。不過，它們顯示不同房市低迷期間的價格調整幅度和順序差異甚大。

政策支持和更廣泛的經濟發展也可能影響需求。中國的房貸補貼可能讓部分買方更能負擔購屋成本。標普也指出，人工智慧熱潮帶來的財富效應是提振房地產需求的因素之一。這些因素能否支撐持久復甦仍不確定，尤其是負擔能力改善或資產財富增加，並不必然代表家庭會做出長期購屋承諾。

Guotai Junan International的另一份分析則對主要城市的近期情況提出較短期的看法。週四，該公司首席經濟學家Hao Zhou發布報告，預測今年第四季可能出現自2021至2023年低迷以來，大型「一線」城市二手房價格首次上漲。Zhou表示，自3月以來，一線城市的價格持平或上漲機率高於較小城市。他也指出，上海二手房價格的年減幅已收窄，而北京房價已趨於穩定，並較1月低點上漲1.4%。

部分城市層級的指標表現強於全國情況。DeepSeek和Alibaba所在地杭州的新屋銷售指數創下新高。Zhou表示，當地新屋價格僅比高點低14.2%，跌幅也小於多數城市。這種差異說明分析師為何會區分大型都會市場與較小城市：各地的供給、就業、人口趨勢和買方興趣可能有很大差別。

Zhou表示，接下來三個月是判斷主要城市房市改善能否持續的關鍵觀察期。他說，如果上海、深圳和廣州在截至2026年11月的數據中都能避免月度下跌，這波反彈持續時間就會超過2024–25年那次。在他看來，這將是足以證明一線城市觸底的重要證據，也是整體市場的重要訊號。這項判斷的條件相當明確：測試取決於多個城市在一段特定期間內維持房價，而不是只看單月或零星改善。

即使部分地區的指標轉強，需求前景仍未明朗。Morgan Stanley股票分析師Stephen Cheung週三在報告中指出，房貸補貼可能只是讓家庭提前進行原本就計畫好的購屋，而非創造大量新增需求。如果買方只是為了利用補助而提前交易，銷售量可能暫時上升，卻未必代表潛在購屋意願持續增加。

Cheung引用中國研究公司Bingshan的數據指出，10月1日至6日公共假期期間，25個城市的二手房銷售量較一年前增加50%。相比之下，9月增幅為20%，顯示假期期間銷售明顯加快。這些數字對交易活動而言是令人鼓舞的訊號，但光憑這些數據，尚無法確定增幅反映的是持續信心、政策帶來的購屋時機變化，還是兩者兼有。分析師仍須評估後續銷售和房價，才能判斷改善是否持續。

整體而言，正在浮現的局面喜憂參半。限制未完工物業銷售和減少建設的措施，可能有助於緩解供給過剩；房貸支持以及部分大城市情勢轉強，也可能促進交易。與此同時，大量未售和未完工住宅、開發商債務的長期影響，以及買方是否只是提前購屋的不確定性，仍是重要制約。因此，房價可能觸底，不等於建設、銷售、信心或開發商財務狀況已全面復甦。

標普的核心預測是，全國住宅房價可能在2028年第三季觸底；報告則認為，最大城市的房價最快可能從明年開始復甦。主要市場提前改善、全國房價較晚觸底，反映出中國房地產業發展並不均衡。這也凸顯供給減少、區域房價趨勢以及買方需求能否持續，仍是判斷市場是否進入可持續復甦的關鍵。

重點摘要表

後續展望……

中國房市調整的下一階段，將取決於建設減少能否逐步消化過剩庫存，以及臨時政策誘因消退後買方是否仍持續回流。最大城市的房價表現可能提供早期訊號，但全國市場情況多樣，各地復甦速度可能不同。

目前的證據支持謹慎樂觀看待前景，而非認定市場已全面反轉。未來評估需要區分持續需求與提前購屋，也要辨別真正的庫存減少和短期銷售變化。如果供給持續收縮，且主要城市房價趨於穩定，市場對持久觸底的信心可能增強；若非如此，復甦仍可能不均衡，且容易再度轉弱。