為什麼台灣公寓樓層越高，房價往往越低

重點摘要

在台灣，五層樓公寓的房價通常隨樓層升高而降低，這與頂樓戶往往價格較高的豪宅大樓不同。排除可能因庭院或店面用途而具有額外價值的1樓戶後，5樓公寓的平均價格約為2樓的85%。全台平均每坪價差約NT$52,000；以30坪公寓計算，總價差距超過NT$1.5 million。六都之中，高雄市的樓層房價差距最大。高樓層價格較低，但也伴隨一些取捨，包括爬樓梯、炎熱、防水疑慮，以及可能的裝修費用。政府補助或許有助於居民改善老舊建築。

情緒分析

• 文章整體語氣中立且具說明性。文章以房屋交易數據和房地產專業人士的看法，說明房價如何因樓層而異，並未推薦特定的購屋選擇。
• 對預算有限的買方而言，文章呈現略偏正面的觀點：高樓層戶可提供較低的購買價格，而2樓公寓則可能兼顧價格實惠與出入方便。文章也指出，台北市中心的老公寓可能因生活機能成熟、土地價值高及未來改建潛力而具有吸引力。
• 文章的討論也包含正反兩面，因為省下的費用必須與實際不便相權衡。高樓層住戶必須爬樓梯，而頂樓住宅可能面臨炎熱、漏水及防水問題。老舊房屋可能需要昂貴的修繕費用；若未經許可的頂樓加蓋造成公共安全疑慮，也可能遭到拆除。
• 文章也提到一項具建設性的政策措施：政府計畫為老舊公寓大樓加裝電梯或修繕共用空間提供補助。因此，視覺指標反映的是以中立為主的評估，同時呈現機會與注意事項。

文章內容

豪宅頂樓戶往往是整棟大樓中售價最高的戶別。台灣的公寓則呈現不同趨勢：樓層越高，房價通常越低。房地產業者根據內政部2026年交易資料，分析全台及六都五層樓公寓各樓層的平均每坪價格。分析發現，整體而言1樓戶最貴，而較高樓層的價格通常較低。

1樓公寓除了居住用途，還可用作庭院或店面，因此與其他樓層的戶別有所不同。排除這類房屋後，單純比較2至5樓的住宅公寓，5樓戶的平均每坪價格約為2樓戶平均價格的85%。全台這兩個樓層的平均價差約為NT$50,000。

全台公布的平均價格為2樓公寓每坪約NT$183,000，5樓公寓每坪約NT$131,000。每坪價差約NT$52,000，略高於整體比較中提及的全國平均價差。以30坪公寓計算，每坪價差換算成總價，差距將超過NT$1.5 million。六都之中，高雄市高樓層與低樓層的價格差距最為明顯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，1樓公寓因具備額外用途的潛力，通常估值較高。對預算有限的購屋者而言，2樓價格較親民，爬樓梯的負擔也比更高樓層輕，因此可能是在價格與便利性之間取得折衷的選擇。樓層越高，出入通常越不方便，房價也因而普遍降低。

台北市的市場情況則有所不同。當地公寓平均每坪價格介於NT$560,000至NT$610,000，1樓公寓的平均每坪價格則達NT$720,000。張旭嵐指出，近年危老改建已相當普遍。位於精華區的老公寓，可能受惠於成熟的生活機能與高土地價值，也有租屋及購屋需求，未來都更或改建的潛力同樣能吸引買方。若以土地持分的概念評估價值，樓層差異可能較不明顯。因此，即使每天都得爬樓梯，這類公寓仍可能吸引預算有限的年輕首購族，或不打算自住的房東。

今年六都的5樓公寓中，台北市與新北市以外地區的平均價格仍可能落在每坪NT$100,000多元的區間。南部兩個直轄市的2樓以上各樓層，平均每坪價格都低於NT$200,000，頂樓戶價格則僅約為2樓戶的70%。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，這種情況部分歸因於南台灣房價起點較低，以及近年來電梯大樓供給增加。

台南呈現出老舊公寓與附設電梯大樓之間的競爭。一棟屋齡約30年的中古公寓大樓，也可能以每坪NT$100,000多元的價格買到。因此，購屋者可能以相近價格找到附設電梯的住宅，不必接受公寓出入不便的限制。

老舊公寓過去常見頂樓加蓋，可增加可使用空間，部分買方也會將此視為優點。然而，隨著公共安全受到更多關注、執法日趨嚴格，若頂樓加蓋引發安全疑慮，可能會收到拆除命令。頂樓住戶也須考量樓梯出入、隔熱、防水及可能漏水等問題。若房屋狀況不佳，入住前的裝修費用也可能進一步降低其吸引力。

內政部目前推行「老宅延壽計畫」，提供公寓加裝電梯及整棟共用空間修繕的補助，住戶可共同提出申請。這項計畫提供了一種方式，可改善部分讓老舊公寓較不具吸引力的無障礙、安全與維護問題。

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