國泰房地產指數：新北第三季銷售率降至3.72%，市場去化動能轉弱

前言

國泰房地產指數公布2026年第三季台灣房市評估，指出整體房市價格穩定，成交量較上一季及去年同期增加。成交價與開價大致持穩，議價率略為縮小。新案推案量中幅增加，成交量小幅上升，整體銷售率維持穩定。然而，全台整體情況掩蓋了新北市明顯的疲弱表現：其30日銷售率僅3.72%，成交量則年減25%。這些數據顯示，在新供給增加的情況下，當地市場去化動能明顯流失。本文將回顧指數對新北市及全台房市的調查結果，以及影響近期展望的經濟與政策環境。

懶人包

2026年第三季，台灣房市價格大致持穩，成交量小幅增加，但復甦仍有限。整體銷售率為5.62%，接近過去一年的低點。新北市表現較弱，格外受到矚目：30日銷售率僅有3.72%，成交量年減25%，儘管推案金額年增近40%。央行進一步放寬第二戶貸款成數，或可支撐換屋需求，但信用管制、供給充裕，以及房價上漲預期低迷，仍持續限制市場活動。各地區表現不一，不同城市的價格漲幅與成交量變化各異。

正文

國建（2501-TW）於22日發布2026年第三季國泰房地產指數。在全台層面，指數將本季描述為價格穩定、成交量增加，不論與上一季或去年同期相比皆是如此。成交價與開價維持穩定，議價率略為縮小。新案推案量中幅增加，成交量小幅上升，整體銷售率維持穩定。這些整體指標顯示市場活動略有改善，但並不代表房市已強勁或全面復甦。

最明顯的疲弱表現在新北市，上一季30日銷售率僅3.72%，大幅下滑。成交量也年減25%。銷售率偏低且成交量減少，代表新屋銷售所需時間拉長，市場去化可售庫存的能力也已轉弱。值得注意的是，該市推案金額年增近40%，使新供給與有效購屋需求之間的差距進一步擴大。

根據指數中的新北市分項，建商在第三季將推案集中於核心區域。單價上升，住宅坪數縮小，總價則大致持平。這種組合顯示，建商推出單價較高、坪數較小的住宅，同時讓整體購屋總價維持相對穩定。然而，價格較高的新案銷售並不順利：銷售率僅3.72%，成交量較去年同期減少四分之一。因此，指數認為新北市市場去化動能明顯轉弱。

新北市的房價比較結果，會因採用的比較期間而有所不同。模型價與去年同季相比大致持平；但若與上一季相比，該市房市呈現價量俱跌，顯示市場表現惡化。以年增率來看，價格持平、成交量萎縮，整體表現相對疲弱。這些評估說明，價格指數穩定並不一定代表需求健康：當成交量下滑，且新推案中僅有少部分能在30天內售出時，市場情況仍可能持續轉弱。

相較新北市，全台第三季表現較具韌性。指數指出，多數城市的推案量較前期增加，部分增幅來自先前遞延的建案，以及大型開發案集中推出。同時，整體銷售率為5.62%，仍接近過去一年的低點。因此，儘管推案量與成交量都出現復甦跡象，市場銷售新屋的能力仍然有限。

指數指出，央行再次放寬第二戶購屋貸款成數。這項調整可能支撐換屋需求，並帶動交易回溫。不過，潛在影響仍受到持續實施的信用管制與住宅供給壓力所限制。因此，指數預期短期房價將維持盤整，各地區情況則持續分歧。整體而言，全台市場相較部分較弱的地方市場表現較佳，因為價格穩定，成交量則較上一季及去年同季增加。不過，整體市場活動量仍處於歷史低檔。

經濟情況也為房市展望提供了背景。指數指出，AI相關需求帶動出口與經濟成長，促使央行將全年經濟成長率預測上調至11.48%。然而，內需仍溫和，央行決定維持利率不變。在房市政策方面，9月進一步調升第二戶購屋貸款成數，住宅購置貸款占比也持續增加。

儘管政策與經濟情勢有所變化，民眾對房價進一步上漲的預期仍然偏弱。因此，指數發現，房市交易動能與房價漲勢仍然低迷。貸款條件改善或許能協助部分有意換屋的家庭，但未必足以抵銷買方觀望、信用限制，以及市場上可售住宅數量帶來的影響。強勁的總體經濟成長與低迷的房市信心形成對比，是本季的一項重要特徵。

與上一季相比，各地區表現不一。全台房價大致持穩，但各城市走勢分歧：只有桃園與台中房價上漲，其餘城市持平或下跌。全台成交量小幅增加，其中台北與台南增幅較為明顯。這種不均衡的走勢顯示，全台平均數可能掩蓋地方供需情況的顯著差異。

與去年同季相比，各地區成交價持平或上漲。新竹縣市的房價漲幅較大。全台成交量也年增小幅上升，其中高雄增幅較為明顯。這些比較顯示，即使整體市場仍然低迷，部分市場的價格表現仍較強，或交易活動更為活躍。

指數的四季移動趨勢提供了較長期的觀察角度。各地區成交價都明顯高於上一波在2013年至2015年間達到的高點。價格普遍維持高檔或持續緩步上升；台中市是唯一被指出自高點略為走弱的地區。相較之下，過去兩年成交量大幅萎縮。本季成交量較上一季略增的地區，只有台北、桃園與高雄。

整體而言，2026年第三季的結果顯示，房價堅挺，但交易周轉受限。全台成交量小幅改善，但銷售率仍低，復甦也遠未普及。新北市尤其清楚展現供給增速超過需求所帶來的壓力：推案金額年增近40%，但30日銷售率僅3.72%，成交量則下滑25%。因此，指數的核心訊息是區域表現分歧、供給壓力持續，以及房價仍處高檔，但市場去化新屋的能力依舊有限。

重點摘要表

資料來源：國泰房地產指數