台灣六大城市住宅使照核發量減少，新屋供給放緩

目錄

• 你可能想知道
• 主要內容
• 重點摘要表
• 後續展望……

你可能想知道

• 住宅使用執照核發量下滑，對台灣新屋供給有何啟示？
• 為什麼高雄出現增長，台南卻經歷最明顯的下滑？

主要內容

台灣內政部國土管理署的營建統計顯示，2026年前9個月，全台六個直轄市共核發住宅建築物使用執照，涵蓋81,576戶。去年同期的總數為86,272戶，年減5.4%，也就是進入市場的新完工住宅減少近5,000戶。數據顯示，新完工住宅供給放緩，但各城市的情況差異顯著。

六個直轄市中，只有高雄市與台中市年增，住宅使照核發量分別在高雄市上升12%、台中市上升0.9%。其餘四市均下滑，其中台南市跌幅最大，達42.8%。這些差異反映各地不同的建築週期與建案供給情形，而非全台都市住宅市場同步變動。

鄉林（5531-TW）董事長賴正鎰表示，住宅使用執照核發量減少，代表完工的新屋減少。他認為，這可能讓市場有更多時間消化餘屋。他預期，房市情況將從2026年第四季到明年上半年逐步回穩。他補充，許多開發商仍採取審慎應對方式：限制購地並放慢推出新案的速度，同時優先銷售現有餘屋。

賴正鎰預期，台灣房市在2027年及2028年仍將處於盤整期。這項展望反映住宅建案開發週期長，也反映新供給從規劃、施工到完工所需的時間。因此，使照數據呈現今日交屋的建案，也反映了數年前作出的開發決策。

賴正鎰表示，住宅開發是一項長期工程，除了公共基礎建設投資，也需要政策延續性。選民將檢視六大城市的市長候選人當選後，是否能將新增住宅與大眾運輸、教育資源及托育服務相互結合。他們也會關注候選人是否提出將開發回饋及員工住宅納入整體都市計畫檢討的方案。賴正鎰表示，候選人需要提出分階段的政策藍圖，並說明如何落實，才能提升都會區的生活品質。

鄉林不動產研究室指出，今年前三季完工與交屋的分布呈現明顯的南北移動。近年推案量在六個直轄市居首的台中市，今年上半年住宅使照量仍維持在20,000戶的規模，但增幅有限。研究室表示，這顯示新興重劃區的建設熱潮已進入分階段完工期。經歷兩年營建材料與人工成本上漲，以及第七波信用管制後，許多開發商放慢完工與交屋步調。整體而言，六都新屋供給步調隨房市一同放緩。

今年前9個月，高雄市是六大城市中住宅使照核發量成長最強勁的市場，核發量增加12%，達1,882戶。這波增長反映產業轉型、重劃區建設，以及新建案集中完工所帶來的持續動能。過去幾年在科技與產業園區周邊動工的建案，如今陸續進入交屋階段。例如高雄北部楠梓與橋頭科學園區周邊的建案，以及市中心較新的重劃區中大量累積的建案。

使照核發時間也有助於解釋兩個北部直轄市的差異。賴正鎰表示，今年前9個月的使照核發量，往往直接對應3-4年前的推案與施工進度。台北都會區土地稀缺，因此開發高度仰賴都市更新及老舊或危險建築重建。新北市今年前三季住宅使照核發量年減12.9%，台北市則下滑7.5%。兩個核心城市合計量縮20.4%，顯示新屋供給明顯減少。

對台北都會區房市而言，新供給減少可能有助買方消化既有的高總價餘屋，並為下半年房價提供較穩定的基礎。這不代表住宅已變得負擔得起，也不代表所有市場區段都會出現相同反應。更確切地說，在開發商已著重去化庫存之際，完工量減少可能限制與買方競爭的新增庫存。

六大城市的市長候選人預計也會在選戰中提出住宅政策。賴正鎰表示，候選人可能提出擴大社會住宅、使住宅供給多元化、減輕購屋或租屋負擔、支持計畫結婚或生育的家庭穩定居住，以及改善交通與日常生活服務等政見。然而，挑戰在於如何將廣泛承諾轉化為實際措施，以回應高房價與住宅大樓公設比偏高的現實。

居民尤其關心交通基礎建設與日常服務能否配合住宅同步到位。在新興重劃區，人口快速增加可能快於公共設施與交通網絡的建置，形成基礎建設難以即時追上的空窗期。擴大公共托育與幼兒園的時程和規模，也同樣重要。這些議題將住宅供給連結到一個更廣泛的問題：新社區是否能獲得居民在當地生活與工作的必要服務。

整體而言，前9個月的使照數據顯示，全台核發量溫和下滑，但各城市差異明顯。總數為81,576戶，低於去年同期的86,272戶；高雄市與台中市仍呈增長，台南市則跌幅最深。這些數據代表取得使用執照的住宅建築物數量，並非立即售出或入住的住宅直接統計。不過，這仍是衡量各都市市場新增完工住宅速度的重要指標。

整體下滑5.4%、減少近5,000戶，顯示完工新住宅供給速度放緩；高雄市增加12%、台南市下滑42.8%，則凸顯各地供給分布不均。對開發商而言，目前仍以管理庫存、調整新案推出步調為重點。對政策制定者而言，首要任務是確保住宅開發與交通、學校、托育及其他公共服務相互配合。

重點摘要表

後續展望……

台灣房市的下一階段，不僅取決於完工住宅數量，也取決於既有庫存能否消化，以及新社區能否及時獲得必要服務。使照核發量降低或可減輕新增供給帶來的壓力，但各城市受到當地建築週期、土地供給及建案進度影響，效果也會有所不同。

開發商可能會持續審慎選擇購地與推出新案，同時努力去化餘屋。與此同時，公共政策將影響未來住宅供給能否滿足居民需求。住宅與交通、教育、托育及公共設施的協調，以及在漫長開發週期中維持政策一致，將有助於台灣都會區的長期穩定與宜居性。